Wenn die Baufinanzierung ins Stocken gerät: Was bei Schufa-Problemen und laufenden Krediten möglich ist

Die Planung steht, das Grundstück ist gefunden oder der Bau hat vielleicht schon begonnen. Dann lehnt die Bank eine Finanzierung oder Nachfinanzierung ab. Gründe können ein negativer Schufa-Eintrag, mehrere laufende Kredite oder eine aus Sicht der Bank zu hohe monatliche Belastung sein. Für Bauherren kommt es jetzt darauf an, die Ursache der Ablehnung genau zu verstehen, bevor sie den nächsten Finanzierungsversuch starten.

Ein Hausbau wird meist über Monate oder Jahre geplant. Trotzdem kann sich die finanzielle Ausgangslage während dieser Zeit verändern. Ein Autokredit kommt hinzu, Baukosten steigen oder eine frühere Zahlungsverzögerung taucht bei einer Bonitätsprüfung auf. Besonders schwierig wird es, wenn bereits Verträge mit einem Bauunternehmen geschlossen wurden und zusätzliches Kapital benötigt wird.
Eine Absage der Hausbank bedeutet zunächst nur, dass die Finanzierung unter den dort geltenden Kriterien nicht zustande kommt. Sie sagt noch nicht, ob das Projekt generell nicht mehr finanzierbar ist. Gleichzeitig wäre es riskant, nach einer Ablehnung einfach möglichst schnell den nächsten Kredit zu beantragen. Zuerst sollte klar sein, woran die Finanzierung tatsächlich gescheitert ist.

Schufa und laufende Kredite sind zwei unterschiedliche Probleme

In der Praxis werden mehrere Themen schnell unter dem Begriff „schlechte Bonität“ zusammengefasst. Für eine weitere Finanzierung macht es jedoch einen Unterschied, ob ein negativer Schufa-Eintrag vorliegt oder ob der Haushalt bereits durch bestehende Kredite stark belastet ist.
Ein Schufa-Eintrag kann beispielsweise mit einer früheren Zahlungsstörung zusammenhängen. Daneben beeinflussen weitere gespeicherte Informationen die Bonitätsbewertung. Welche Daten und Merkmale dabei grundsätzlich berücksichtigt werden, erklärt die SCHUFA auf ihrer Seite zu den Grundlagen der Score-Berechnung. Eine hohe laufende Kreditbelastung ist dagegen auch bei unauffälliger Schufa problematisch. Bezahlt eine Familie beispielsweise bereits einen Autokredit, einen Ratenkredit und einen größeren Dispokredit, reduziert jede Monatsrate den finanziellen Spielraum für die geplante Baufinanzierung.
Wer nach einer Bankabsage prüfen möchte, welche Möglichkeiten trotz negativer Schufa oder bereits bestehender Verbindlichkeiten grundsätzlich bestehen können, findet bei Hegner & Möller weitere Informationen zur Finanzierung trotz Schufa und Schulden. Entscheidend bleibt immer die individuelle Prüfung. Eine Anfrage bedeutet weder eine sichere Kreditzusage noch eine garantierte Auszahlung.

Warum die Haushaltsrechnung beim Hausbau so wichtig ist

Bei einer Immobilienfinanzierung geht es nicht allein um den Schufa-Score. Banken müssen beurteilen, ob Kreditnehmer ihre Verpflichtungen voraussichtlich dauerhaft erfüllen können.
Bei Immobiliendarlehen ist eine Kreditwürdigkeitsprüfung gesetzlich vorgeschrieben. Dabei spielen unter anderem Einkommen, regelmäßige Ausgaben und bestehende finanzielle Verpflichtungen eine Rolle. Die entsprechenden gesetzlichen Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliendarlehen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Für Bauherren heißt das: Selbst eine werthaltige Immobilie reicht nicht automatisch aus. Die monatliche Belastung muss zum verfügbaren Einkommen passen.

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt das Problem. Ein Haushalt verfügt nach Steuern über 4.500 Euro monatlich. Davon gehen bereits 450 Euro für einen Autokredit und 300 Euro für einen bestehenden Ratenkredit ab. Hinzu kommen Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Mobilität, Rücklagen und während der Bauphase möglicherweise noch die bisherige Miete. Eine neue Finanzierungsrate muss in diesen Haushalt passen, ohne dass jede ungeplante Ausgabe sofort zu einem Zahlungsproblem führt.
Gerade während eines Hausbaus sollten außerdem Reserven für Kostensteigerungen vorhanden sein. Eine zu knapp kalkulierte Finanzierung kann bereits durch zusätzliche Erdarbeiten, geänderte Materialpreise oder notwendige Sonderleistungen unter Druck geraten.

Bestehende Kredite nicht einfach ausblenden

Mehrere kleinere Kredite wirken auf den ersten Blick weniger problematisch als ein großer Kredit. Für die monatliche Haushaltsbelastung zählt jedoch die Summe der Raten. Deshalb sollte vor einer erneuten Finanzierungsanfrage eine vollständige Übersicht erstellt werden. Dazu gehören Restschulden, Monatsraten, Zinssätze und verbleibende Laufzeiten. Auch Kreditkarten mit Teilzahlungsfunktion und dauerhaft genutzte Dispokredite gehören in diese Betrachtung.
Eine Ablösung oder Zusammenführung bestehender Kredite kann die monatliche Belastung reduzieren. Sie ist aber nicht automatisch günstiger. Wird eine Restschuld über eine deutlich längere Laufzeit finanziert, kann die Monatsrate sinken, während die gesamten Zinskosten steigen. Für Bauherren zählt deshalb nicht allein die Frage, wie sich die Rate reduzieren lässt. Entscheidend ist auch, welche Gesamtkosten dadurch entstehen.

Bei Baukrediten zählt die gesamte finanzielle Situation

Die gesetzlichen Anforderungen an eine Immobilienfinanzierung zeigen, wie umfassend die finanzielle Situation betrachtet werden kann. Bestehende Schulden, regelmäßige Ausgaben und weitere Verpflichtungen fließen dabei in die Bewertung ein.
Bei Finanzierungen für den Bau oder die Renovierung einer Wohnimmobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein durch die Baumaßnahme erwarteter Wertzuwachs berücksichtigt werden. Nähere Informationen dazu enthält die Verordnung zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliendarlehen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass ein erwarteter höherer Immobilienwert eine unzureichende Haushaltsrechnung ersetzt. Kreditgeber müssen weiterhin prüfen, ob die laufenden Verpflichtungen voraussichtlich bedient werden können.

Was Bauherren nach einer Ablehnung konkret prüfen sollten

Eine weitere Finanzierungsanfrage sollte möglichst auf einer bereinigten und nachvollziehbaren Ausgangslage beruhen.

1. Ablehnungsgrund klären: War die Schufa ausschlaggebend, die Höhe der bestehenden Kredite, zu wenig Eigenkapital oder die Haushaltsrechnung? Ohne diese Information lässt sich das Problem kaum gezielt lösen.
2. Eigene Schufa-Daten kontrollieren: Verbraucher können prüfen, welche Informationen gespeichert sind. Fehler oder veraltete Angaben sollten geklärt werden, bevor eine neue Finanzierung beantragt wird.
3. Alle Verbindlichkeiten erfassen: Restschulden und Monatsraten gehören vollständig auf den Tisch. Nur so lässt sich beurteilen, wie viel Spielraum tatsächlich vorhanden ist.
4. Noch offene Baukosten neu kalkulieren: Bereits bezahlte Rechnungen helfen wenig, wenn Dach, Innenausbau oder Außenanlagen noch erhebliche Mittel benötigen. Bauherren sollten deshalb den tatsächlichen Restfinanzierungsbedarf berechnen.
5. Puffer berücksichtigen: Eine Finanzierung, die nur funktioniert, solange keine unerwarteten Kosten entstehen, ist besonders bei einem laufenden Bauprojekt riskant.
6. Projektumfang prüfen: Nicht jede geplante Ausgabe muss sofort umgesetzt werden. Garage, hochwertige Außenanlagen oder Teile des Innenausbaus lassen sich je nach Vertrag und Bauphase möglicherweise verschieben.
7. Finanzierungsangebote nach Gesamtkosten vergleichen: Eine niedrigere Monatsrate ist nur ein Teil des Vergleichs. Effektiver Jahreszins, Laufzeit, Gesamtbetrag und mögliche Kosten einer Kreditablösung gehören ebenfalls dazu.
   
   

Neue Kreditanträge mit Bedacht stellen

Nach einer Ablehnung entsteht schnell Zeitdruck. Gerade wenn Abschlagszahlungen anstehen oder Handwerkerrechnungen fällig werden, wirkt eine möglichst schnelle neue Kreditanfrage naheliegend.
Trotzdem sollten Bauherren strukturiert vorgehen. Mehrere gleichzeitig laufende Finanzierungsversuche lösen das eigentliche Problem nicht. Sinnvoller ist es, zunächst die Unterlagen vollständig zusammenzustellen und die Ursache der vorherigen Absage zu kennen. Dazu zählen typischerweise Einkommensnachweise, Informationen über vorhandene Kredite, Angaben zum Eigenkapital sowie Unterlagen zum Grundstück, Bauvorhaben und bisherigen Finanzierungsverlauf. Je klarer die Situation dokumentiert ist, desto besser lässt sich beurteilen, welche Finanzierung überhaupt realistisch ist.

Eine Kreditentscheidung ist noch keine Auszahlung

Bei einem Bauprojekt können wenige Wochen einen erheblichen Unterschied machen. Deshalb sollten Begriffe wie Kreditentscheidung, Angebot und Auszahlung klar auseinandergehalten werden.
Eine positive Kreditentscheidung kann bedeuten, dass ein Anbieter auf Basis der bisher geprüften Angaben grundsätzlich ein Finanzierungsangebot erstellen kann. Bis tatsächlich Geld ausgezahlt wird, können weitere Unterlagen, Bewertungen, Vertragsprüfungen oder Voraussetzungen erforderlich sein.
Bauherren sollten daher keine neuen verbindlichen Zahlungsverpflichtungen eingehen, nur weil eine erste Rückmeldung positiv ausgefallen ist. Maßgeblich sind die konkreten Bedingungen des Finanzierungsvertrags und die Voraussetzungen für die Auszahlung.

Wann ein weiterer Kredit keine gute Lösung mehr ist

Eine alternative Finanzierung kann sinnvoll sein, wenn ein grundsätzlich tragfähiges Bauvorhaben an einzelnen Finanzierungskriterien scheitert. Anders sieht es aus, wenn die bestehenden Raten bereits dauerhaft nicht mehr bezahlt werden können. Dann kann zusätzliches Fremdkapital die finanzielle Belastung weiter erhöhen.
Dass finanzielle Überschuldung sehr unterschiedliche Ursachen haben kann, zeigen auch die Daten des Statistischen Bundesamtes zu Schulden und Überschuldung privater Haushalte. Dazu zählen beispielsweise Arbeitslosigkeit, Erkrankungen, dauerhaft geringe Einkommen oder eine insgesamt zu hohe finanzielle Belastung.
Wer bereits Schwierigkeiten hat, bestehende Kreditraten, Energieabschläge oder andere laufende Verpflichtungen zu bedienen, sollte deshalb nicht ausschließlich nach zusätzlichem Kredit suchen. In einer solchen Situation kann eine unabhängige Schuldnerberatung sinnvoller sein als eine weitere Finanzierung.

Ein Bauprojekt braucht auch finanziellen Spielraum

Eine abgelehnte Baufinanzierung ist für Bauherren ein ernstes Warnsignal, aber noch keine abschließende Bewertung des gesamten Vorhabens. Unterschiedliche Kreditgeber können Risiken unterschiedlich bewerten. Gleichzeitig kann keine alternative Finanzierung eine dauerhaft überlastete Haushaltsrechnung ausgleichen.
Deshalb sollte nach einer Absage zuerst geklärt werden, welche Faktoren tatsächlich ausschlaggebend waren. Fehlerhafte Bonitätsdaten lassen sich gegebenenfalls korrigieren. Bestehende Kredite können überprüft werden. Der Finanzierungsbedarf lässt sich neu kalkulieren und einzelne Bauabschnitte können eventuell angepasst werden.
Erst danach lässt sich sinnvoll beurteilen, ob eine Finanzierung trotz Schufa oder bestehender Schulden tragfähig sein kann. Bei einem Hausbau zählt am Ende nicht allein, ob sich noch ein Kreditgeber findet. Die monatliche Belastung muss auch nach dem Einzug dauerhaft zum Haushalt passen.

_{Bildquelle: „©JustLife“ (Asset-ID 385044601)}